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维州印花税改革:商业物业重大变化

    在维多利亚州,商业物业税收正经历一场巨变。自2024年7月1日起,维州将根据新规定, 商业物业(例如:店铺,办公场所和厂房)可能将不再需要依照房产价格缴纳高昂的印花税,取而代之的是商业物业税Commercial and Industrial Property Tax (CIPT)。

    第一

    新税收制度适用于在2024年7月1日当天或之后签订并完成的商业物业交易。该物业将在交易时最后一次支付印花税。商业物业税CIPT将在最终支付印花税后的10年后开始支付,无论该房产是否再次交易。

    这项改革不适用于以下几种情况:

    -房产主要用于居住,农业, 社区服务,体育,遗产或文化。
    -2024年7月1日前购买的商业物业 (除非该房产的50% 以上是在2024年7月1日之后交易的)

    第二

    3千万澳元或以下的商业物业,业主在结算时可选择一次性支付印花税或使用政府提供的10年过渡贷款方案来支付。通过这个过渡贷款业主能够在10年内每年偿还一次贷款;这相当于该房产的最终印花税加上利息。在这通货膨胀的时代,这让资本支出更合理的分散在长达10年的周期中,无疑是解决了一些企业的燃眉之急。10年过渡贷款偿还(Transaction loan repayment)的方式有助于减少企业的一次性资本支出所带来的财务压力。

    第三

    无论该房产在10年的过渡期内几次出售,未来的交易都不用再支付印花税。如果老业主选择了过渡贷款,房产在过渡期内出售,他们有义务在出售结算前付清余款。

    第四

    10年过渡期后,第11年开始业主需要每年支付土地价值的1%的商业物业税CIPT。它将与现有的土地税(Land Tax)制度分开。

    第五

    10年过渡期后,只要该物业继续用于商业或工业用途,该物业将缴纳1%的商业物业税CIPT。该物业将无需再缴付印花税,而业主需要每年缴纳商业物业税CIPT。

    *与土地税一样,工商房产税由业主来缴纳,不能转嫁给租客。

    以下图片包含了进入新税收制度到工商房产税CIPT评估时间的典型案例。

    例子:

    进入税务改革体系

    Emma于2024年9月25日购买了一处商业地产。此交易将触发该物业进入新政策(因为合同和交割是在2024年7月1日或之后进行的)。

    此时,Emma可以选择立即支付印花税,或选择过渡贷款来支付印花税,以减少她的前期费用。

    如果Emma的物业位于偏远地区,她将通过偏远地区商业和工业印花税优惠获得50%的印花税折扣。

    商业物业税CIPT将在她购买后的10年,即2035年开始征收。

    购买已进入税改的物业(后续交易)

    Minh 是一家小型在线企业的所有者,他在2030年10月购买了一个商铺,以扩展自己的业务, 此物业在2025年时被出售过,当时卖家已交过最后一次印花税。

    Minh 在此次交易中无需支付印花税,从而释放了资金来从事他们的业务。

    从2036年起,他们将开始每年支付商业物业税CIPT。

    选择过渡贷款

    Christos于2024年10月购买了一处商业物业以开设洗车业务。他选择通过私人银行的商业抵押贷款来为购买该物业。

    Christos有资格获得政府提供的过渡贷款来支付他的印花税。Christos在10年内按固定金额分期偿还过渡贷款。

    Christos在2034年10月支付最后一笔还款。从2035年起,Christos将支付商业物业税 CIPT。

    多用途房产

    Eva 购买了一处郊区餐厅,楼上有一个小阁楼,她住在那里。她将餐厅租给Nicholas。

    根据主要用途测试,这处物业被分类为商业物业。该物业在2024年7月1日之后首次交易后进入税改,支付最后一次的印花税。10年后,该物业将需要缴纳商业物业税 CIPT。

    然而,由于Eva住在楼上,属于主要居住地豁免,这减少了她的商业物业税CIPT,只对餐厅部分征税。

    15年后,Eva以相同的混合用途出售该物业。下一个购买者无需支付印花税,并以相同方式使用该物业。

    用途变更

    一家公司在2025年购买了一个小型工厂。他们将其作为工厂使用七年,然后在2032年将其开发并改造成住宅用途的公寓楼。这些公寓在2035年至2040年之间全部售出。

    该公司选择了过渡贷款来支付2025年初购买工厂的印花税。他们符合所有使用过渡贷款的资格要求,包括将该物业只用于商业用途。在使用性质变更为住宅之前,他们对过渡贷款进行了七次年度还款。当他们在2032年将物业的用途从工业变更为住宅时,必须支付过渡贷款的剩余余额。

    他们从未支付任何商业物业税CIPT,因为这些物业已转变为住宅物业。然而,在公寓出售时还是需要征收印花税,但符合条件的买家可以享受印花税减免或豁免。

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