海外业主: 要交$13200 房产空置税!?

海外业主: 要交$13200 房产空置税!?

澳洲住房空置费(vacancy fee),是外籍住房投资者需要缴纳的一个费用。我们遇到过许多案例,业主没有及时申报和缴纳空置费,导致巨额罚款。本期,我们将带大家了解一下澳洲住房对于外籍业主的空置费。

什么是空置费

外籍业主的住房空置费是政府住房负担计划(government’s housing affordability plan)的一部分。目的为了鼓励外籍业主将他们的住房出租,从而增加澳大利亚的可用住房。

在澳大利亚拥有住房(residential dwellings)的外籍业主,如果他们的住房在一年内没有被居住过,或者出租时间少于183天(6个月),则需要支付年度空置费。根据现在的规定,对绝大的投资者来说,现在的费用是$13,200澳元起。

空置费申报表

谁需要提交空置费申报表

在购买物业时,提交了住宅物业的外籍投资申请(foreign investment application)或新建住房豁免证书(New Dwelling Exemption Certificate)。

如果外籍业主未能提交外籍投资申请,但在2017年5月9日前购买了住宅物业,也可能需要支付空置费。

空置土地(vacant land)的外籍业主无须提交空置费申报表,直到在该土地上有建造住宅为止。当在土地上建造了多个住宅时,每一个新住宅都必须提交空置费申报表。

即使该住宅已经住人或已经可供出租,你也必须提交空置费申报表。


如果该住宅是由两人或两人以上联合共同拥有(joint tenants),你只需要提供一个申报表。

如果一个住宅分为不同业主分别持有(tenant in common),每个业主必须提交一份空置费申报表:

如在空置年度内发生下列情况,则无须在提交空置费申报表:

  • 住宅被出售或以其他合法方式转让(包括在业主死亡的情况下)
  • 你不再是外籍人士

 

谁可以提交空置费申报表

  • 你可自行递交空置费申报表,或授权代理人(比如会计师,房产中介)代为递交

 

谁需要支付年度空置费
  • 如你的住宅在空置年时期内有183天或以上没有住户居住,或在租赁市场上真正出租的时间少于183天,你需要支付年度空置费。

 

如空置费申报表未能在截止日期前递交,也可能需要支付空置费。

 

  • 什么是空置年(vacancy year)

就空置费规则而言,空置年是指你连续持有该住宅的12个月,由该住宅的持有日起计算。空置年对于您所持有的每个住宅都是独一无二的,不是日历年或财政年。

  • 什么是持有日(occupation day)

持有日是你有权持有该住宅的第一天。这通常是已建住宅的交割日(settlement day),但也可能是颁发住宅的居住证书(occupancy certificate)的日子。

  • 空置费豁免(Vacancy fee exemptions)

如果你能证明你的住宅在空置年中至少有183天不能被用作住宅,你就不需要支付空置费。你必须提交一份空置费申报表来申请豁免。

 

在下列情况下,你的住宅可能会被认为不能用作住宅:
  • 该住宅已损坏、不安全或不适合用作住宅
  • 该住宅正在进行大修或翻新
  • 根据法院或法庭的命令,或根据联邦、州或地区的法律,禁止或限制将该住宅作为住所
  • 通常居住在该住所的人(可能是也可能不是外籍人士)由于接受长期住院、医疗或住宿护理而不在该住所

 

您需要提供相关证明,来证明由于以上原因,你的住宅是属于空置费豁免的。

  • 费用减免(Fee waivers)
  • 在特殊情况下,空置费可全部或部分减免。减免和豁免是根据具体情况决定的。
  • 何时递交申报表
  • 您必须在每个空置年度结束后的30天内向我们提交空置费申报表。

 

土地登记号(Land registration number)

要递交空置费申报表,你必须在土地及水务登记处(Land and water register)完成登记。需要创建一个土地登记号,用于提交空置费申报表。如你已收到空置费提醒,说明你已登记过,不需要再登记。你只需要提交你的空置费申报表。

如果你还没有在土地及水务登记处登记过,也没有收到空置费提醒,请提交土地及水务注册表(Land and water registration form)。表格链接如下:

https://www.ato.gov.au/firb_land_registration/

邮件提醒
根据你在土地及水务注册表中提供的资料,政府每年会在空置年结束至少一周前,向你发送电子邮件提醒。该邮件会包含许多重要信息,比如你的土地注册号以及有关空置年度日期,有助于你准时填写及递交申报表。

即使没有收到政府的提醒,你也必须填写空置费申报表。
业主有责任了解空置费申报表的相关规定。

支付空置费

空置费金额

空置费通常与你提交外籍投资申请时支付的外籍投资申请费相同。按照现在的规定,对绝大的投资者来说,现在的费用是$13,200澳元起。

在递交空置费申报表时,确认页面会显示你是否需要支付空置费以及你需要支付的金额,不需要自己计算。


在递交申请后,你也会收到邮件,告知需要支付空置费的责任通知(notice of liability)。
该通知会提供有关收费原因、应付费用、付款详情及截止日期等资料。

罚款

如果你没有在规定日期前提交空置费申报表,你可能需要支付空置费,无论该住宅在空置年度内被居住了多少天。

如果你未能按时提交空置费申报表,或没有保存好空置费相关文件,你可能会收到侵权通知(infringement notice)或受到民事处罚(civil penalty)。按照要求,有关空置费责任的相关文件需要在空置年结束后保存5年。

如有情况变动时

如果自身情况有变化,需要在填写空置费申报表时更新自己的详细信息。情况的改变可能包括以下:

  • 你不再是外籍人士
  • 财产所有权发生变化
  • 业主去世
  • 空置的土地或重新开发的房产没有住宅,或建造还没有完成
  • 新住宅的建设已完成并收到居住证书(certificate of occupancy)
  • 填写空置费申报表

 

可以根据下面链接中的空置费申报表和付款指示页面,填写并提交你的空置费申报表。我们也提供专业的空置费申报服务,欢迎联系我们进行申报。

https://www.ato.gov.au/general/foreign-investment-in-australia/how-to-complete-your-annual-vacancy-fee-return/

如果您对于以上内容有任何疑问,或是需要我们提供专业服务,欢迎联系我们。

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参考:

https://www.ato.gov.au/General/Foreign-investment-in-Australia/Vacancy-fee-for-foreign-owners/

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