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维州印花税改革:商业物业重大变化

    在维多利亚州,商业物业税收正经历一场巨变。自2024年7月1日起,维州将根据新规定, 商业物业(例如:店铺,办公场所和厂房)将不再需要依照房产价格缴纳高昂的印花税,取而代之的是工商房产税Commercial and Industrial Property Tax (CIPT)。

    第一

    新税收制度适用于在2024年7月1日当天或之后签订并完成的商业物业交易。该物业将在交易时最后一次支付印花税。工商房产税CIPT将在最终支付印花税后的10年后开始支付,无论该房产是否再次交易。

    这项改革不适用于以下几种情况:

    -房产主要用于居住,农业, 社区服务,体育,遗产或文化。

    -2024年7月1日前购买的商业物业 (除非该房产的50% 以上是在2024年7月1日之后交易的)

    第二

    3千万澳元或以下的商业物业,业主在结算时可选择一次性支付印花税或使用政府提供的10年过渡贷款方案来支付。通过这个过渡贷款业主能够在10年内每年偿还一次贷款;这相当于该房产的最终印花税加上利息。在这通货膨胀的时代,这项税收让资本支出更合理的分散在长达10年的周期中,无疑是解决了一些企业的燃眉之急。10年过渡贷款偿还(Transaction loan repayment)的方式有助于减少企业的一次性资本支出所带来的财务压力。

    第三

    无论该房产在10年的过渡期内几次出售,未来的交易都不用再支付印花税。如果老业主选择了过渡贷款,房产在过渡期内出售,他们有义务在出售结算前付清余款。

    第四

    10年过渡期后,第11年开始业主需要每年支付土地价值的1%的工商房产税CIPT。它将与现有的土地税(Land Tax)制度分开。

    第五

    10年过渡期后,只要该物业继续用于商业或工业用途,该物业将缴纳1%的工商房产税CIPT。该物业将无需再缴付印花税,而业主需要每年缴纳工商房产税CIPT。

    *与土地税一样,工商房产税由业主来缴纳,不能转嫁给租客。
    以下图片包含了进入新税收制度到工商房产税CIPT评估时间的典型案例。

    例子:

    第一笔交易 (进入税务改革体系)

    Alice 在2024年9月9日购买了价值200万元的商业物业用于她的生意。因为是2024年7月1日过后签订的的合同并完成交易;这笔交易使该物业进入新的税务系统。他可以选择支付11万澳元的印花税或选择使用政府的过渡贷款。如果此物业位于维多利亚州较偏远地区,她还能享受印花税50%的折扣。假设2035年该土地的价值为500万澳元,那么她需要支付每年土地价值的1%也就是5 万澳元的工商房产税。

    后续交易 (购买已进入改革阶段的房产)

    2025年 Alice 将该物业卖给Aima. 首先Aima在2025 年购买的时候不再需要支付印花税,因为该物业已处于新的税制中。此外11年后也就是从2036年起,Aima每年都需要支付基于土地净值1%的工商房产税。

    选择过渡贷款

    Thomas 在2024年11月11日购买了一间汽车厂,用于经营洗车服务。为了购买汽车厂,Thomas 选择通过一家私人银行办理商业抵押贷款。Thomas 可通过政府资助获得为期10年的过渡贷款,以支付高昂的印花税。他可在10年内以固定的分期偿还过渡贷款减轻前期成本带来的财务压力。他将于2034年11月偿还最后一笔贷款。2035年起,Thomas 每年都需要支付基于土地净值1%的工商房产税。

    多用途房产

    Ivy 购买了一间两层楼的餐厅的,第一层用于经营餐厅属于商业用途,而她住在第二层属于居住地。该餐厅在2024年7月1日首次交易后进行改革。Ivy 只需要支付最后一次印花税。该餐厅在10年后须缴付1%的工商房产税。

    由于第二层属于Ivy的居住地将获得豁免,这可为Ivy省下一部分的工商房产税。

    15年后,她把这家餐厅卖给新买家。新卖家不需要缴付印花税, 并以相同的方式使用该物业和缴纳工商房产税。

    用途变更

    一家公司在2025年购买了一家工厂。这家工厂运作了7年。2032年公司决定将其开发并改造成用于住宅用途的公寓大楼。这些公寓将在2035年至2040年之间全部出售。2025年公司选择使用政府提供的过渡贷款来支付购买工厂的印花税。申请贷款时该公司符合申请过渡贷款的所有条件,包括该工厂只用于商业用途。物业用途还未改变之前,该公司还了7年的贷款。2032年当他们将物业用途改为住宅时,他们必须还清过渡贷款的所有余额。

    公司不再需要支付工商房产税,因为该物业已转为住宅物业。然而,在销售公寓时,将征收印花税,但可适用于任何印花税减免或优惠。

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