在买卖房产时，了解可能涉及的资本增值税Capital gains tax（CGT）非常重要。为了帮助大家轻松估算税务豁免，今天我们为您介绍一个实用工具—Capital gains tax property exemption tool。通过这款工具, 您可以快速了解在出售房产时可能的税务负担, 帮助您做出更明智的决策。
1. 这个工具能做什么？
Capital gains tax property exemption tool是一款在线工具，帮助您估算房产出售时的资本增益或损失, 特别适用于以下情况：
自住房：即使您曾经住过, 然后空置了一段时间, 或者用其中的一部分来产生收入
出租房
空置地块
为了确保计算准确，您需要准备以下信息：
房产的购买日期以及出售日期 (或将要出售该房产的日期)
其他根据您的情况需要的信息
例如：如果房产曾出租, 您需要输入出租期间的时间段
4. 最大豁免金额
Capital gain tax property exemption tool会根据您提供的信息自动为您计算出最大的豁免金额。
如果您在出售房产时发生了资本损失capital loss, 并且以下情况之一适用，豁免比例将自动增加：
您曾将该房产作为主要居所, 之后暂时搬离 您在房产上建造或翻新了住宅, 并随后将其作为主要居所
如果结果显示“Any capital gain is fully ignored”, 但您正在申请豁免或延期纳税, 您仍需在税务申报时将该CGT event和相关豁免金额包括在内。例如：您选择继续将前居所视为自住房，并申请全额自住房免税。
使用 Capital gains tax property exemption tool 非常简单, 以下是详细步骤：
步骤一：访问工具页面
https://www.ato.gov.au/single-page-applications/calculatorsandtools?anchor=CGTPET#CGTPET/questions 依照以上网址进入工具页面。
步骤二：输入基本信息
根据您的情况在页面中输入以下信息：
持有期: 请输入您签署购买合同的具体日期，即您与卖方达成协议并签署合同的日期。接着，填写您正式开始持有该物业的日期。最后，填写您结束或计划结束持有该物业的日期。如果您计划长期持有且尚未出售，请填写一个预计的结束日期。
住宅情况: 在您处置该物业时，是否有一栋或多栋住宅，或者没有住宅。然后，确认在持有该物业期间，您是否曾将该住宅作为主要住所，并填写您首次搬入并将其作为主要住所的具体日期。
获得住宅后的情况: 在您获得该住宅后，您是否尽快搬入居住或在搬入前进行了装修、翻新或修理。
土地的面积: 在处置该住宅时，相关土地的面积是否超过2公顷。然后，在持有该物业期间您与配偶是否存在多个主要住所的情况。
多处主要居住地的豁免: 拥有该房产期间，您是否还拥有其他作为主要居住地的房产。
建造, 翻新或修理住宅: 这里有两个问题，您需要分别回答：是否亲自或通过雇佣他人建造了住宅，或是在未居住期间对住宅进行修理或翻新。
是否在居住期间将房产用于产生收入: 您将房产作为主要居住地的同时，是否曾将其用于产生收入。
搬入后有未在主要居住地居住: 用户需要回答在首次入住该住宅后，是否曾有过一段时间离开了该住宅，但仍然拥有产权。
步骤三：查看估算结果
输入完所有信息后，点击“Show result”。工具会根据您的输入自动计算出豁免金额，并显示详细的估算结果。
步骤四：保存或打印结果
您可以选择将结果保存为PDF，或直接打印出来，方便在税务申报时使用。
6. 工具不适用于
尽管这个工具非常强大, 但在一些复杂情况下, 可能无法提供准确的计算。以下是一些常见的局限性：
如果房产面积超过 2 Hectares, 工具无法计算
同时拥有2个或以上的主要居所并有重叠时间的情况无法处理
您与配偶或子女在同一时间有不同的主要居所
因婚姻或关系破裂而转让房产的情况不适用
在1985年9月20日或之后继承的房产, 而且当你出售该房产时, 是包含住宅的
您多次离开该房产并将其用于产生收入 (例如将其出租)，并且:
其中一次离开的时间超过 6 年, 或者 在您离开期间该房产完全空置; 没有重新占用
如果您将房产的某部分 (除住宅外) 用于产生收入 您在该房产上建造了建筑物或其他建设, 并且：
1985年9月20日之前购得房产, 并在之后进行建筑工程，或者 首次入住后不足3个月内出售
拥有Pre-CGT & Post CGT并 将多个房产的所有权合并时
财产被强制征用
该房产被用作经济适用房 Affordable Housing
CGT event与已签订Granny Flat Agreement有关
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